申込金の効力と注意点について

申込金とは、物件を購入する意思があるものとして買主が不動産売買契約をする前に売主に支払うお金になります。申込金は、申込証拠金とも呼ばれます。

なぜ申込金を支払わなければならないのか?

住まい計画

申込金は、買主が売主に対して、その物件を購入する意思があるということを強く伝える効力があります。

不動産売買は何千万円という高額の取引になります。売主からすれば、冷やかしで物件を押さえられても困りますし、買主からすれば、例えば物件価格の交渉をするのに、ただ単に口約束だけで、「この物件買いたいのですが、○○万円まで交渉できないでしょうか?」しても、売主からすれば「本当に買うの?」といった判断になってしまいます。

また、契約までにもっと物件調査をしたい場合や金融機関の審査を依頼する場合などにも、そのための手続きの時間も必要となります。

そこで、手続きをしている間に、第3者に物件を売られてしまうことが無いよう、一時的に押さえておくことは大きなメリットがあります。

申込金は、正式な契約には至っていない場合、道義的な拘束力によって物件を確保する意味があります。

通常は、申込金と一緒に不動産購入申込書に記入をして売主に渡すことで、売主は、買主の購入意思を受け取る形になります。

申込時の注意点

提案

申込時には、申込金と一緒に不動産購入申込書を売主に提出する形になります。

買主は、売主に対して、購入の意思とともに、価格や条件の交渉をこの時に行うのです。

但し、申込時の物件交渉には注意点があります。

それは、購入の意思を示して、金額交渉をしても、売主が承諾しなければ交渉決裂になるのです。

仮に、売主が承諾しても、後に他の人が満額で申込みを入れた場合、先順位者は、道義的な拘束力を持って物件を確保しているだけであり、法的拘束力が無いため、満額で申込みを入れた人と契約をする可能性が高くなります。

売主の立場に立てば分かる内容です。値引きを主張している人と満額で買うと言っている人が、申込から契約の間に出てきてた場合、法的拘束力が無ければ、高い金額で買ってくれる人に物件を売るのは自然なことではないでしょうか。

価格交渉をした場合は、契約までの間に満額申込みが入る可能性がある為、早い段階で契約をした方が良いと思います。(価格交渉にて申込み承諾後に他の人で契約をされたケースが何回かありますので経験談になります。)

申込金の相場は?

住宅ローンシュミレーション

申込金に決まった額はなく一般的には5万円~10万円ぐらいです。

契約までの期間(物件を押さえておいてもらえる期間)も一般的には1週間~10日間ほどでしょう。

申込金も必ず必要ということはなく、不動産会社によっては、不動産購入申込書のみの会社もあります。

『申込み』=『契約』ではない

重要事項説明と不動産売買契約

申込金は、無事契約に至った場合は、契約金の一部に充当し、交渉決裂や相手方の一方的な理由によって契約に至らなかった場合、買主に返金されるのが一般的になります。

売主と買主との申込金のやり取りには、法的な拘束力はなく、あくまで道義的な拘束力を持っているに過ぎないとされています。それは、多くの裁判でのやり取りの中にも、そのような判決が出ています。

実際に、昭和59年12月12日に行われた東京地裁での判決でも、「本件における売渡承諾書は売買交渉を円滑にするため既に合意に達した取引条件を明確にしたにすぎない」として契約の成立を否定しています。

正式な契約とみなされるための条件
  • 正式な契約書が作成されていること。
  • 買主から売主に対して相当の手付金が支払われていること。

つまり、正式な契約とみなされる為の条件とは、上記のどちらに該当する必要があります。申込金だけでは、正式な契約とはみなされないのです。