住宅ローン元利均等返済と元金均等返済どちらがお得!?

金融機関で住宅ローンの審査をするときに返済方法を決めていきます。ほとんどの方が元利均等返済を選ぶ傾向にあるようです。

理由としては、元利均等返済に比べて、元金均等返済は、スタート時の返済額が多いことがあげられます。
今回は、実際にシュミレーションで、元利均等返済と元金均等返済を比較しながら、メリットとデメリットを考えていきましょう。

元利均等返済と元金均等返済の特徴とメリット・デメリット

メリットとデメリット

元利均等返済は、毎月の返済額が一定の返済方法

元利均等返済は、毎月の返済額が借り入れの元金と利息を合わせて均等になる返済方法です。つまり、金利が変わらなければ、基本的には、毎月の返済額が変わらないということになります。毎月の返済額が変わらない代わりに、その返済額の内訳である元金と利息の割合が毎回変わります。そして、元利均等返済は、住宅ローンの返済方法としては、一般的に利用されています。

元利均等返済

元利均等払いのメリット・デメリットは

元利均等返済のメリットは、毎月住宅ローンとして返済する額が一定なので将来の返済計画を立てやすい点である。(金利が変わらない場合に限る。)

デメリットとしては、住宅ローンスタート時は、ローン残高が多い分、利息が多くなるため、元金部分返済額は少なくなる。つまり、返済当初は、ローン残高がなかなか減らないことである。

元金均等返済は、元金部分をずっと同じ額で返済する方法

一方で、元金均等返済は、言葉のまま元金を均等に返済していく方法になります。下の参考図で説明すると返済期間に対して毎月の元金の返済額は一定になっています。利息は、住宅ローンスタート時が、最も高く、返済期間が経過するにしたがって下がっていく右下がりの直角三角形になります。つまり、元金均等返済は、住宅ローンスタート時の毎月の返済額が最も多く、返済期間に伴い少しずつ少なくなっていく返済方法になります。

元金均等返済

元金均等払いのメリット・デメリットは

元金均等返済のメリットは、一定額の元金が毎月確実に減っていくため、元利均等と比べると当初の元金の減り方は早くなります。

ただし、デメリットとしては、一定額の元金の支払いに利息が加算されるため、住宅ローンスタート時の返済額は、元利均等返済と比べて多くなります。

どちらがお得かシュミレーションで紐解いてみた

住宅ローンシュミレーション

元利均等返済と元金均等返済どちらが得なのか下記の条件でシュミレーションしてみました。

住宅ローン借り入れ条件
  • 借り入れ額：3000万円
  • 返済期間：35年
  • 金利：1.15％

金融機関は、京都の某地方銀行で、金利は、35年固定金利で計算しました。

元利均等返済 元金均等返済
毎月の返済額 86,799円 当初 約100,178円
10年 約92,032円
20年 約83,818円
30年 約75,604円
総支払額 36,455,580円 36,051,875円
支払利息 6,455,580円 6,051,875円
利息の差 元金均等の方が403,705円割安！！

図表を見ると、元利均等返済の場合、毎月の返済額は86,799円になります。35年固定金利の場合、この額が変わることはありません。

対して、元金均等返済の場合は、毎月の返済額は当初の100,178円から10年毎に約8,000円ずつ下がっています。元金均等払いは、毎月の返済毎に少しずつ減ってきます。

住宅ローン開始時は、元金均等返済の方が、毎月の返済額は多くなりますが、その差は、徐々に小さくなって約17年ほどで逆転します。

最終的には、元金と利息を含めた35年間の総支払額は、元利均等返済の場合、36,455,580円になるのに対して、元金均等返済の場合は、36,051,875円となります。

シュミレーションのまとめ

シュミレーションの結果、元金均等返済で支払った利息の方が、元利均等返済で支払った利息と比べて、約40万円程少なくなりました。

元金均等返済は、保証料の面でもお得！

これは、銀行によっても違うのですが、一般的に住宅ローンを組む時は、保証会社に保証料を支払うことになります。
(※保証料ではなく事務手数料としている銀行もあります。詳しくは、各銀行にご確認ください。)

この保証料の額が、元利均等返済と元金均等返済では差が出てきます。

3000万円の借り入れで、35年返済の場合の必要保証金額の差
元利均等返済 618,600円
元金均等返済 491,190円
元金均等返済の方が、127,410円お得になる。

先ほどシュミレーションを行った京都の某地方銀行の場合、元金均等返済の方が元利均等返済と比べて127,410円少なくなります。

元利均等返済VS元金均等返済。具体的にどっちがお得？

シュミレーションの結果、3000万円で35年返済の場合、金利面と保証料の面で元金均等返済の方が元利均等返済と比べて約50万円程支払う額が少なくなることが分かりました。

どうして元利均等が多いのでしょうか？

住宅ローン残高が少なくなるスピードが早く、総返済額が元利均等返済と比べて少なくなる元金均等返済ですが、実務上は、元利均等返済が多いのが実状になります。

その理由としては、大きく分けて３つあります。

当初の毎月返済額が多くなる

まずはじめに、住宅ローン返済当初の毎月の返済額が元利均等返済と比べて多くなるためです。
『住宅ローンは、余裕のある返済計画を・・・』よく耳にするフレーズですが、実際は、結構ギリギリで住宅ローンを計画されている人が多く、元金均等返済は、家計に厳しくなるため、元利均等返済を選ぶ人が多数派になります。

不動産会社の返済シュミレーション

不動産会社の返済シュミレーションは、元利均等返済を基にするケースが多いのも理由の一つです。
不動産会社の営業マンは、購入者の所得を確認した上で、返済シュミレーションをしていきます。
元利均等返済でシュミレーションした場合に、住宅ローンスタート時の毎月の返済額が少なくなることで、購入意欲を上げようという策もあります。
例えば、今まで、賃貸で9万円の家賃を払っていた人が、シュミレーションで、毎月の返済が9万円と提示されるのと10万円と提示されるのでは、購入意欲に差が出るのではないでしょうか。

他には、返済額が一定の元利均等返済の方が即座に計算しやすいということもあると思います。

借り入れができる額が少なくなる

毎月の返済額が増えるということは、同じ毎月返済額で借りられる額が少なくなるということでもあります。
例えば住宅ローンの金利1.40％、返済期間を35年にした場合、
毎月10万円の返済で借りることができる額は元利均等返済は3310万円、元金均等返済が2810万円。
毎月15万円の返済で借りることができる額は元利均等返済が4970万円、元金均等返済が4220万円になる。

借入可能額の比較※金利1.40%、35年返済のケース
毎月返済額設定 100,000円にした場合 150,000円にした場合
元利均等返済 33,100,000円 49,700,000円
元金均等返済 28,100,000円 42,200,000円

元金均等返済はこんな人が向いている？

実際にどのような人が元金均等返済に向いているのかをまとめてみました。

今のところ返済には余裕があるが、将来的に支出が増える可能性がある人

例えば、現在、子供がいなく、共働きの家庭で返済するのに余裕があるが、将来的に、子供が生まれ、教育費などの支出が増える可能性がある人や子供が生まれて仕事をやめた結果収入が減るなどの心配がある人には向いているのではないでしょうか。

元金均等返済は、住宅ローンスタート時の返済金額は、元利金等返済と比べると多いが、毎月の支払額は徐々に減っていくので、将来に渡ってのリスクを少なくすることが出来ます。

将来的に買い替えを考えている人

元金均等返済の場合、住宅ローンスタート時からローン残高が確実に減っていく為、住宅購入後に何年経ってから買い替えを計画している人には適しています。

住宅の売却時に多くの住宅ローンの残高が残っている場合、売却価格で住宅ローンが完済しきれない『担保割れ』を起こしてしまうリスクがでてきます。担保割れを起こした場合、住宅ローン完済までの足りない額を自己資金で賄わなければならず、住宅の買い替えに支障が出る可能性があります。

しかし、元金均等返済ならば住宅ローン残高が減っていくペースが早いので、担保割れのリスクヘッジにもなります。

例えば3000万円を金利1.40％、35年返済で借りた場合で比較してみる

ローン残高の比較

元金均等返済 元利均等返済
5年後 約2572万円 約2656万円
10年後 約2143万円 約2287万円
15年後 約1715万円 約1892万円
※3000万円を金利1.40％、35年返済で借りたケース

上記の比較でも分かるように元金均等返済の方が元利金等返済と比較して購入後5年の時点で約84万円、購入後10年の時点で約144万円、購入後15年の時点で約177万円も住宅ローンの残高が少なくなっています。

元金均等返済の私なりの結論

元金均等返済にはメリットとデメリットの違いを理解すればお得になる借り方だといえる。住宅ローン借り入れを計画する際は、元金均等返済も選択肢の一つとして考えても良い。

ただし、現在では、元金均等返済は、多くの銀行で扱っているが、扱いをしていない銀行もあるので注意して下さい。また、取扱銀行については、元利均等返済と元金均等返済は借り入れの時に選ぶことが出来ます。

住宅ローンを借りる人によって

今回は、元金均等返済寄りにコンテンツを掲載しましたが、元利金等返済と元金均等返済には、それぞれで、メリットとデメリットがあり必ずしもこちらがよいということはございません。

住宅を購入する時のライフスタイルによっても異なりますし、毎月の返済希望額を決めている人は、その額によってもどちらが使えるか変わってきます。

ただ、住宅ローンは、僅かな金利、返済方法の違いで、総支払額は大きく異なってきます。銀行の担当者や不動産会社の担当者に言われるがまま進めていくのではなく、きちんとそれぞれの特性を理解することで後悔しない住宅購入計画をしていきましょう。