年収でわかる住宅ローン借入れ額の目安と「買える金額」

物件探しをする上で、一番最初にしなければならないことは、『購入予算』を決めることです。希望エリアに物件があるのかを把握することも確かに大切なのですが、予算を決めずに、物件を探した結果、良い物件が見つかっても、住宅ローンが組めなかったり、返済が苦しくなるのであれば、結局購入を断念して、一から物件探しをしなければならないからです。

まずは、自分達が物件を買うことができる金額を計算することによって把握することが大切です。

物件を買える金額とは『自己資金+住宅ローン借入額』になる

住宅ローンシュミレーション

物件を買える金額は、自分達が用意できる自己資金+住宅ローン借入額になります。そして、物件を買える金額には、物件価格の他、物件取得に必要な諸費用、引き渡し後の税金などが含まれます。

つまり、物件価格と物件取得に必要な諸費用、引き渡し後の税金と自己資金、住宅ローン借入額の合計が同じになります。

用意できる自己資金がどれ位用意できるのか、そして、住宅ローンはどれ位借入れできるのかをそれぞれ解説していきます。

自己資金の算出方法

住まいとお金

まずは、自己資金としてどれ位使うことできるのかを把握しましょう。

生活予備費や将来の預金を考えて自己資金を把握しよう

自己資金を多くすれば、住宅ローンの借入れが少なくなります。そうすれば、毎月の返済額も少なくなるというメリットがあります。ですが、現在の預金をすべて自己資金に充当してしまうのはやめましょう。

病気や事故などで仕事ができない場合に備えた「生活予備費」や子供の学費等将来必要なってくる「将来の預金」は残しておきましょう。

つまり、現在貯めている預金から「生活予備費」と「将来の預金」を引いた分が自己資金として使える額になるのです。

頭金(自己資金)の算出方法

自己資金＝現在の預金ー（生活予備費+将来の預金）

「生活予備費」は一般的にどれ位あればよいのか？

一家の稼ぎ頭の病気や事故によって収入がなくなった時の対策として、用意しておきたいお金が「生活予備費」になります。

「生活予備費」の考え方は、職業によっても様々なのですが一般的には会社員の場合は生活費の3～6ヶ月分程、自営業や派遣社員の場合は約1年分程あると安心ですが、家庭によってかかる生活費も異なるので、どれ位残すのかは、良く考えて決めましょう。

住宅ローン借入額の算出方法

住宅ローン計画

住宅ローン借入額は「返済できる金額」を基準に

金融機関で住宅ローン審査をする時に、審査の基準になるのが自身の年収と年間返済額の割合を見るケースがほどんどになります。この割合は、金融機関によって異なります。年間返済額が年収の30％で見る金融機関もあれば、40％まで見てくれる金融機関もあります。私が良く相談する金融機関は、35％で見てくれます。

無理のない住宅ローンの年間返済額は、年収の25％以内が理想とされています。ただし、あくまで理想です。物件価格は、都道府県によっても違いますし、都市部と郊外でも大きく変わってきます。その割合で住宅ローンの借入れ額を設定するとエリアによっては、自己資金が多く必要になり物件が買えなくなってしまいます。

私の担当するお客様でも平均すると年収の30％程が年間返済額になっています。それ以上は、相談しながら決めていっています。

次に、「１００万円あたりの毎月返済額」を算出していきます。まずは、下記の表をご覧ください。

100万円あたりの毎月の返済額(単位：円)　※あくまで一例の数字です
0.775％ 1.1％ 3％ 4％
20年 4,499円 4,643円 5,545円 6,059円
25年 3,667円 3,814円 4,742円 5,278円
30年 3,114円 3,262円 4,216円 4,774円
35年 2,719円 2,869円 3,848円 4,427円

100万円を借りた場合の毎月の返済額をまとめた表です。例えば、100万円を35年間の金利1.1％で借りると毎月の返済額は2,869円となるわけです。

金利には、貸出金利と審査金利があり、住宅ローンの借入可能額の計算は審査金利をベースに考えていきます。

審査金利は、銀行により異なりますが、この審査金利が少ない方が借入可能額が多くなります。

一般的には、３％～４％が審査金利となる金融機関が多いようです。

メイメイ

なぜ、高い金利で審査するの？

ダイゴ

現在の住宅ローンの金利は、低金利時代である為、変動金利では、0.5％～0.7％程、固定金利(35年)でも1％の前半なります。ただし、金融機関の審査は、将来の金利変動のリスクもある為、高い金利で審査するのです。

メイメイ

更に疑問：固定金利ならば変動リスクもないので、1％の前半で計算できるのでは？

ダイゴ

確かに貸出金利＝審査金利の金融機関もありますが、審査金利は、変更金利、固定金利関係なく3～4％が多いようです。

「年間返済額」と「１００万円あたりの毎月返済額(審査金利ベース)」が分かったら、借入可能額を算出する計算式にあてはめていきます。

借入可能額を算出する為の計算式

借入可能額　＝　年間返済額　÷　１２ヶ月　÷　１００万円あたりの毎月返済額　×　１００万円

これを応用して、上表「100万円あたりの毎月返済額」をベースに審査金利３%で実際の借入可能額を計算してみましょう。

借入可能額計算例

年収500万円のサラリーマンが、35年で住宅ローンを計画した場合の借入可能額は？
(年間返済額は年収の30％で計算)

年間返済額：150万円　÷　12ヶ月　÷　3,848　×　100万円　＝　3248万円

上記の例の場合、審査金利を3％、年間返済額は年収の30％で計算した場合の借入可能額3248万円になります。

以上が、住宅ローンで借入可能額を調べたい場合の正しい計算方法になります。

年収別の住宅ローン借り入れ可能価格

メイメイ

計算方法はなんとなく分かったけどもっと簡単な方法はないのかワン

ダイゴ

分かりました(笑)では、年収別の借入れ可能額を一覧で掲載します。借入金利＝審査金利(35年固定金利)と審査金利３％の2パターンで一覧表を作りますね。

参考までに年収別で住宅ローンの借入可能額の目安表を作成しました。

借入金利＝審査金利(35年固定金利)の年収別住宅ローン借入可能額一覧表

  1. 返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）
    年収400万円未満：30%
    年収400万円以上：35％
  2. 住宅ローン審査金利1.1％
  3. 35年固定返済
  4. 元利均等ボーナス時加算なしの条件で試算。
税込年収 借入額（目安）
250万円 2178万円
300万円 2614万円
350万円 3049万円
400万円 4066万円
450万円 4574万円
500万円 5083万円
550万円 5591万円
600万円 6099万円
650万円 6607万円
700万円 7116万円

※個々により借入れの条件には異なります。場合によっては、借入れできない場合もあります。あくまで参考程度でお願いします。

審査金利3％の年収別住宅ローン借入可能額一覧表

  1. 返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）
    年収400万円未満：30%
    年収400万円以上：35％
  2. 住宅ローン審査金利3％
  3. 元利均等ボーナス時加算なしの条件で試算。
税込年収 借入額（目安）
250万円 1624万円
300万円 1949万円
350万円 2273万円
400万円 3031万円
450万円 3410万円
500万円 3789万円
550万円 4168万円
600万円 4547万円
650万円 4926万円
700万円 5305万円

※個々により借入れの条件には異なります。場合によっては、借入れできない場合もあります。あくまで参考程度でお願いします。

SUUMOの住宅ローンシミュレーションが便利

提案

不動産情報サイトSUUMOでは、簡単なデータ入力で「購入可能額」のシミュレーションができます。

こちらでは、年収の25％以内を基準に設定がされているので、目安として利用してみるのも良いと思います。

また、「購入可能額」の他にも物件価格をベースにした「毎月の返済額」のシュミレーションも利用できます。現在賃貸で住んでいる人で、住宅ローンの返済額は、今の家賃ぐらいがいいとお考えの人には良いシステムです。

≫シュミレーションはこちら

借入可能額はあくまで借入の上限目安

マイホーム計画

住宅ローン借入可能額の目安が分かったら、先に決めた「自己資金」と合計してみましょう。それがあなたの「物件購入可能額」になります。

シュミレーションでは、年種に応じて、年間返済額を30％～35％で設定していましたが、これは、あくまで参考としてお考え下さい。

住宅ローンは、長期間に渡って返済しなければなりません。そこには、ライフスタイルの変化もあれば、思わぬ事故や病気、社会的変化で現状と生活状態が変わる可能性もあります。そういった将来の不確定要素も入れた上で計画するようにしましょう。