住宅購入と住宅ローンの流れ

マイホームの購入を考えた時に大切なことは、まず全体の流れを把握することです。購入を考えた時から新しい家に入居するまでには、様々な作業や手続きが必要になります。

流れの把握には、住宅購入から引き渡し・引っ越しまでの流れと資金計画から住宅ローン相談・住宅ローン実行までの流れの2パターンを並行して考えて行かなければなりません。

物件購入の流れの中で、深く考えずに決めた結果、ローンの支払いが苦しくなったり、思いがけない費用が掛かってしまうこともあります。

このページでは、2パターンの流れに沿って、ポイントごとにどんな作業になるのか、またはどのように考えていけば良いのかをまとめてみました。

ポイントで知っておきたい住宅購入の流れ

物件購入の流れの全体像

住宅購入には、希望物件だけ考えれば良いということではありません。実際には、住宅ローンを利用して物件を購入される人がほとんどになります。

ですので、物件購入と住宅ローンの流れを並行して考えていく必要があります。

物件購入と住宅ローンの流れを並行してまとめてみた
物件購入の流れ 住宅ローンの流れ
1.情報収集

住まい計画
まずは、自分が希望するエリアに、どんな物件が、どれ位の価格で販売されているのかを、ざっくりで大丈夫ですので見てください。人気のエリアでは、物件が種類(新築又は中古戸建て・マンションなど)が限られる場合もありますが、選べるのであれば、それぞれの特徴やメリット・デメリットについても把握して下さい。

今では、スマホやパソコンなどで、SUUMOやアットホーム等を検索してもらうと、エリア内で販売されている物件の間取りや価格なども詳しく掲載されています。
気になる物件があれば、『お気に入り』等に登録しておけば、一から探す手間が省けるので良いと思います。
また、様々な条件を入れて検索をすることもできます。
はじめのうちは条件も定まらず何となく見ていた人も物件をチェックしているうちに徐々に条件が固まっていくこともあります。

1.住宅ローンの情報収集

住宅ローン計画
住宅ローンは、長期間に渡って返済しなければならない商品になります。選び方を間違えると総支払額が何百万単位になることも良くある話です。

また、物件情報の収集にも関わってくるのですが、資金計画についても出来ればこの時期から考えると良いと思います。
こちらも今の段階ではざっくりで大丈夫です。例えば、「現在の賃貸の家賃ぐらいの支払いならばやっていけそう」などといった感じです。
毎月の可能支払額から購入可能な物件予算価格も割り出すことが可能です。
金融機関や物件情報のサイトにも、住宅ローンのシュミレーションができますので参考にして下さい。

2.問い合わせ・物件見学

内覧
「実際に見学してみたい」「詳しい物件情報が知りたい」といった物件が見つかったら、まずは問合せしてみましょう。

物件の資料請求でもいいですが、私は出来る限り見学を推奨します。昔は、紙面媒体の広告が主で詳しい情報が載ってなかったのですが、現在では、スマホやパソコンなどで、SUUMOやアットホーム等を検索するとかなり詳しい情報まで掲載されています。資料を請求したところで、ネットと重複する情報がほとんどになるのです。
複数の物件を見学することで、不動産会社の担当者とのつながりが出来たり、自分なりのこだわりポイントや相場観などが見えてきたりするメリットがあります。
また、希望エリアに気に入った物件がない場合は、少しずつ希望エリアの条件を広げてみるのも方法です。

2.資金計画などの相談

資金相談
物件を見学した際に、担当営業マンに住宅ローンの相談をしてみるとよいでしょう。

基本的に、住宅営業マンは、住宅ローンについても精通していなければなりません。家を気に入ってもらっても住宅ローンが通らなければ購入してもらえないのですから。
資金計画では、物件の金額以外の諸費用についても聞いてみると良いでしょう。販売主の物件と仲介の物件とでは、仲介手数料という点で、諸費用が大きく変わるからです。

資金計画などを相談していくうちに、物件の購入予算がはっきりしてきます。
また、年収をベースにして『○○万円まで借り入れできますよ。』といった話は参考程度で聞いておいてもらった方が良いでしょう。年収をベースにした上限はオーバーローンになるケースが多いですので、自分が出している予算を大事にして下さい。

3.絞り込み

希望物件の絞り込み
様々な物件情報を見学した中で気に入った物件の絞り込み作業になります。

希望エリア、価格、建物、近隣環境等優先順位は多々あると思いますが、その中で、「この物件なら」という一物件を選んでいきます。

3.銀行の絞り込み

金融機関
物件の絞り込みと同時に金融機関も選んでいきます。

ここでは、住宅ローンの事前審査を受ける銀行になります。事前審査は、一行である必要はありません。金融機関が出した条件を比較してより良い条件を選べば良いのです。私が担当するお客様でも、大体二行から三行(一行は私の紹介で、残りはお客様の希望金融機関)考えられます。
あまり多く申込すると今度は一行決めたのち残りを断らなければならないので大変です(笑)
また、不動産会社によっては、金融機関と提携しており、「○○銀行で住宅ローンを組むことが条件」といったところもあります。

4.購入申し込み

内覧
購入したい物件が見つかれば、不動産の購入申し込みを行います。
この不動産購入申し込みは、この物件を買いたいという意思表示と購入までの交渉の手続きになります。
例えば、購入時に、物件の価格交渉をしたい場合「○○万円ならば買います」という意思表示をすることで売主に冷やかしではないと伝えることができます。
但し、別の人から値引きなしの申し込みがあった場合、そちらを優先される可能性があるので交渉にも注意が必要です。
申し込み時には、不動産購入申込書の記載及び申込金として数万円程度のお金が必要になることが多いです。

4.住宅ローン事前審査

住宅ローン事前審査
売主の不動産購入申し込みの内諾が取れたら一般的に住宅ローンの事前審査に進めていくと良いでしょう。
実際に資金計画では、年収を基にシュミレーションしてきましたが、審査基準は、金融機関によっても違い必ずシュミレーション通りの内容が通る保証が無いため早い段階での安心と位置付ければいいかと思います。
しかし、事前審査が通っても本審査が通らないケースも稀ですがあるようなので、本審査を通過するまで確定は出来ません。
また、事前審査をしておらず、いきなり本審査する銀行もあります。

5.重要事項説明及び契約

重要事項説明と不動産売買契約
物件に関する詳細説明として重要事項説明がした後、契約となります。

重要事項説明の内容や契約の内容は、不動産の専門用語もある為、事前にコピーをもらい、自分なりに読み込んで、疑問点や不明点は、担当者に聞いてから重要事項説明と契約の締結日を迎えると良いでしょう。
重要事項説明や契約日には、内容について、疑問点や不明点はしっかりと質問して理解・把握したうえで署名しましょうと書いてある記事も多々ありますが、実際、いきなり重要事項説明や契約書を読まれた後、「疑問点や不明点がなければ署名して下さい」と言われても、何が疑問なのかが分からない状態だと思います。
事前に書類を読み込んだ上で、疑問点や不明点を解決しておけば、当日安心して書類に署名できるのではないでしょうか。
契約が成立した後、買主側の都合で契約を解除する場合、契約時に支払った手付金は放棄することになります。(手付金解除)
また、契約から一定の期間が経過した後に解約する場合、違約金が発生することになります。(違約金解除)

5.住宅ローン申し込み~金銭消費貸借契約

住まいとお金
売買契約が成立したら、金融機関に住宅ローン本審査の申込みをするのが一般的です。(未完成物件の場合、本審査申し込みの時期を遅らせている不動産会社もあります。)
本審査の後、金融機関の承認がおりれば、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。

6.内覧チェック

内覧チェック
契約時に建物が完成していない新築物件の場合は、引き渡しまでに、完成した建物をチェックしていきます。この時、打ち合わせ通り仕上がっているか、傷などはないか等を確認していって、問題があれば、引き渡しまでに解決してもらうよう相談しよう。
また、中古物件や契約前に完了している新築物件は、契約前の内覧時にしっかりとチェックした上で、問題があれば、交渉した上で契約をするようにしましょう。(問題点と対応策を契約の特約部分に記載してもらえるのであれば、後々の証拠にもなるので、良いと思います。)


7.引渡し・入居

不動産担当者と家族
住宅ローンが実行され、残代金の決済が終われば、待ちに待った物件の引き渡しがあります。
引き渡しでは、家の鍵を売主から受け取り、司法書士により不動産の所有権移転(新築の建物は所有権保存)登記が行われる。引き渡し時は、再度建物をチェックして内覧チェック時の問題が解決されているかを見てください。問題がなければ引き渡し完了です。
入居後は、住民票を移したり、翌年には、住宅ローン控除の申請もあります。
すまい給付金の申請もお忘れなく。

7.住宅ローン実行と残金決済

住宅の外観
司法書士により、金融機関の抵当権の設定書類の確認が出来れば、住宅ローンの承認額(手数料などは引かれて)が既定の口座に振り込まれます。
その後、残代金を売主に支払うことになります。(金融機関によっては直接売主に振り込むところもあります。)
残金の振り込みが確認されれば、物件の引き渡しが行われます。
住民票の異動
引き渡し後、住民票の変更ができれば、金融機関に変更の申請をしましょう。